Rok 2022 to rok wielu zmian prawnych. Jedną z najważniejszych z nich jest nowy system podatkowy – Nowy Ład, który wszedł w życie od 1 stycznia 2022 roku. W 2022 roku także zmianie uległa ustawa deweloperska – dokument kluczowy dla firm działających w branży deweloperskiej realizujące budowy różnego rodzaju inwestycji (np. budowa mieszkań, budynków wielorodzinnych czy komercyjnych). Postaramy się przybliżyć po krótce najważniejsze zmiany w nowej ustawie z punktu widzenia nie tylko dewelopera, ale przede wszystkim klientów.
Nowa ustawa deweloperska
Od 1 lipca 2022 roku wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska, której częścią jest powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) mającego na celu zabezpieczenie wpłaconych przez nabywców mieszkań środków pieniężnych m.in. na wypadek ewentualnej upadłości dewelopera. Wszystkie inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się po 1 lipca br. będą realizowane w oparciu o nową ustawę deweloperską. Od tej pory nabywca może wpłacać pieniądze za zakup mieszkania, ale także miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej wyłącznie na rachunek powierniczy, podczas gdy do tej pory deweloperzy w niektórych sytuacjach rozdzielali te produkty jak i rachunki bankowe na które klienci dokonywali wpłat (np. wpłaty za miejsca postojowe w garażu mogły być dokonywane bezpośrednio na rachunek dewelopera). Realizacja wpłat zakupione u dewelopera na rachunek powierniczy to stała praktyka u wielu zaufanych deweloperów od lat, natomiast zupełnie nową kwestią jest powołanie DFG. Warto zwrócić uwagę, że wraz z nową ustawą zmienia się też jej nazwa na Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – ta zmiana już wskazuje dwie najważniejsze zmiany w ustawie:
1. Jeszcze większe ukierunkowanie ustawy na ochronę nabywców
2. Powołanie DFG jako dodatkowego zabezpieczenia dla nabywców i kolejnego obowiązku do dopełnienia po stronie firmy deweloperskiej.
Bezpieczeństwo klientów przede wszystkim
Celem ustawy jest zapewnienie bezpieczeństwa klientów nabywających mieszkanie (tutaj przede wszystkim ustawodawca ma na myśli relację klient – deweloper). A dokładnie chodzi o zabezpieczenie środków pieniężnych wpłaconych przez klientów na rachunki powiernicze celem zakupu mieszkania od dewelopera na wypadek np. ogłoszenia upadłości przez dewelopera.
Wielorodzinny budynek mieszkaniowy zrealizowany przez ACCIONA w Miasteczku Wilanów przy Al. Rzeczypospolitej 4 w Warszawie.
Budynek został ukończony w 3 kwartale 2021 roku.
Nowe obowiązki dewelopera
Ustawa nakłada na dewelopera szereg obowiązków w tym reguluje wysokość opłaty rezerwacyjnej oraz nakłada szereg dodatkowych obowiązków formalnych np. odnośnie prowadzenia wpłat na rzecz funduszu. Na pewno wprowadzenie i realizacja tych wszystkich obowiązków będzie znacznie bardziej wymagająca dla mniejszych deweloperów. Zazwyczaj mniejsi deweloperzy szybciej potrzebują większego dopływu gotówki i znam przypadki, gdzie opłata rezerwacyjna u małego dewelopera wynosiła nawet 80 tys. złotych przy mieszkaniu ok. 60m2, gdzie kwota ta nie była zwracana w 100% w przypadku rezygnacji przez klienta z rezerwacji. Opłata rezerwacyjna w ACCIONA jest dość niska w porównaniu do opłat rezerwacyjnych u innych deweloperów i jest zwrotna w 100%. Nowa ustawa określa wysokość opłaty rezerwacyjnej – nie będzie mogła ona przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego określonej w prospekcie informacyjnym. ACCIONA sama finansuje inwestycje z własnych środków, co daje duże bezpieczeństwo dla nabywców. W przypadku mniejszych deweloperów, którzy zaciągają kredyt pod realizację inwestycji budowlanej tak duża opłata rezerwacyjna stanowi „zastrzyk gotówki” jednak dla nabywców to duże obciążenie, ponieważ zaraz po decyzji o zakupie zarezerwowanego mieszkania rozpoczynają się wpłaty za mieszkanie. Nowa ustawa dodatkowo wprowadza obowiązek zaliczenia opłaty rezerwacyjnej na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej, a deweloper po zawarciu umowy deweloperskiej dokonuje przeniesienia opłaty rezerwacyjnej na mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie 7 dni. W ACCIONA tak wygląda procedura od dawna – czyli, że opłata rezerwacyjna jest przez nas przekazywana na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (MRP) i zaliczana na poczet ceny zakupu lokalu. Jak widać na deweloperów zostały nałożone liczne nowe obowiązki oraz obciążenia finansowe (przede wszystkim dodatkowe obciążenie finansowe w postaci składki na poczet DFG, które są bezzwrotne). Kwestie związane z zabezpieczeniem klientów są dla mnie zrozumiałe. Jednak należy mieć świadomość, że dla przedsiębiorców zmiana prawa i nowe obowiązki zawsze wiążą się z większymi nakładami pracy, a co za tym idzie większymi nakładami finansowymi by dostosować działalność oraz codzienne funkcjonowanie firmy do nowy regulacji. I taka sytuacja występuje w tym przypadku dla firm deweloperskich.
Wraz z wejściem nowej ustawy w życie, na deweloperach będzie spoczywał obowiązek odprowadzania do nowo powołanego Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) dodatkowej składki - w wysokości do 1% - w przypadku otwartego rachunku powierniczego oraz do 0,1% w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego - od każdej kwoty wpłaconej przez nabywcę na rachunek powierniczy tytułem nabycia mieszkania od dewelopera.
Konsekwencje nowej ustawy
Konsekwencje tej ustawy dotyczą przede wszystkim deweloperów i banków, jako instytucji odpowiedzialnych za prawidłowe rozliczenie danej inwestycji. Dla dewelopera nowe regulacje wiążą się z licznymi kosztami dodatkowymi związanymi z obsługą finansowo administracyjną inwestycji w kontekście DFG oraz nowych regulacji. Także dla dewelopera nie jest to jedynie koszt składki, ale także koszt pracy i obsługi tej składki oraz koszt pracy i obsługi banku jak też koszt pracy dostosowania działalności firmy do nowych regulacji. Są to znaczące kwoty, które wpłyną na koszt realizacji danej inwestycji. Także oczywistym jest, że przy wzroście kosztu realizacji inwestycji przez dewelopera koszt związany z wprowadzeniem w życie nowej ustawy deweloperskiej znajdzie odzwierciedlenie w cenie finalnej mieszkania. Polski Związek Firm Deweloperskich szacuje, że wzrost kosztów budowy mieszkań w związku z wejściem w życie aktualizacji ustawy deweloperskiej wzrośnie o około 2%.