Od lipca 2022 r. obowiązuje w naszym kraju ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. „ustawa deweloperska”. Do czego zobowiązuje ona dewelopera i co gwarantuje osobie kupującej nieruchomość? Sprawdź!
Nowa ustawa deweloperska ma za zadanie usprawnić proces zakupu nieruchomości w Polsce, a także zwiększyć ochronę osób, które te nieruchomości nabywają. Ustawa nakłada na deweloperów sporo nowych obowiązków, które mają zwiększyć bezpieczeństwo praw klientów i ochronić cały sektor nieruchomości.
Przepisy wprowadzają jasne i sprawiedliwe zasady, które mają na celu wprowadzenie dobrych praktyk w relacjach deweloper-kupujący. Nowe zapisy w ustawie deweloperskiej mają znacznie szersze zastosowanie niż te, które obowiązywały przed lipcem 2022 r. Przepisy dotyczą umów:
- zawieranych z klientem po zakończeniu budowy,
- o lokalach użytkowych, a także udziałach w nich (np. hale garażowe),
- o lokalach powstałych w wyniku przebudowy, a także pośrednio w sytuacji, gdy mieszkanie kupowane jest od przedsiębiorcy, który nie jest deweloperem, ale zakupił od niego sprzedawany aktualnie lokal.
Najnowsza ustawa deweloperska nie obowiązuje jedynie w przypadku sprzedaży lokali usługowych, które wybudowane zostały w ramach inwestycji deweloperskiej. Jednakże tylko pod warunkiem, że sprzedaż nie będzie połączoną z transakcją obejmującą pomieszczenie mieszkalne.
Wedle nowej ustawy deweloperskiej umowy rezerwacyjne muszą być zawierane w formie pisemnej. Powinny w niej znajdować się kluczowe informacje jak chociażby: wysokość opłaty rezerwacyjnej, cena nieruchomości, lokalizacja, metraż etc. W zapisie ustawy znajdziemy także informację o maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej - jest to 1% ceny lokalu - a także zapis o możliwości jej zwrotu w wysokości pojedynczej bądź podwójnej. Nabywca nieruchomości otrzymuje zwrot pojedynczej opłaty w momencie, gdy nie otrzyma pozytywnej decyzji kredytowej lub gdy negatywnie bank ocenił jego zdolność kredytową. Podwójny zwrot opłaty możliwy jest w sytuacji, gdy deweloper nie usunie zgłoszonych wad w protokole odbioru bądź nie wywiąże się ze swoich zobowiązań. Co więcej - umowa rezerwacyjna powinna być zawarta dopiero, gdy deweloper jest gotowy do zawarcia umów deweloperskich/przedwstępnych. Ma to uchronić kupującego przed zawieraniem przez dewelopera umów na etapie np. początkowego przygotowania dokumentów inwestycyjnych (tak to się działo przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej).
Część osób z pewnością kojarzy Turystyczny Fundusz Gwarancyjny, który chroni turystów m.in. w momencie bankructwa biura podróży, z którym wyruszyliśmy na wakacje. Podobny fundusz powstał dla branży deweloperskiej. Głównym zadaniem Funduszu Gwarancyjnego dla Deweloperów jest zapewnienie skuteczniejszej ochrony dla kupujących na rynku pierwotnym. Fundusz pozwoli na pełny zwrot wpłaconych pieniędzy w przypadku upadłości firmy dewelopera bądź banku zarządzającego rachunkiem powierniczym dewelopera. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest finansowany ze składek deweloperów. Ich wysokość jest zależna od wybranego rodzaju wybranego rachunku powierniczego dla danego projektu - w przypadku rachunków otwartych składka nie może przekroczyć 1% wartości lokalu, a w przypadku rachunków zamkniętych 0,1%.
Decyzja o zakupie mieszkania "pod klucz" zawsze zależy od indywidualnych potrzeb i oczekiwań. Jeżeli dysponujemy wystarczającym budżetem, a naszym priorytetem jest oszczędność czasu i energii, to taka inwestycja może być idealnym rozwiązaniem. Dla osób, które cenią sobie możliwość wprowadzenia własnych pomysłów i kontrolowania procesu wykończenia, zakup mieszkania do remontu może być lepszym wyborem. Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto przemyśleć swoje priorytety, takie jak dostępne środki finansowe, umiejętności związane z pracami remontowymi oraz poziom zaangażowania, jaki chcemy włożyć w proces wykończenia mieszkania. Warto również skonsultować się z ekspertami, którzy pomogą ocenić jakość i wartość oferty, a także porównać ceny podobnych mieszkań na rynku.
Wszelkie zasady związane z odbiorem nieruchomości i procedurą zgłaszania usterek przez kupującego również określa nowa ustawa deweloperska. Nabywca lokalu dokonuje wpłaty części środków po zakończeniu danego etapu inwestycji. Zgodnie z zapisami nowej ustawy deweloper musi poinformować o zakończeniu kolejnego etapu inwestycji, nim zlecona zostanie wypłata kolejnej transzy. Jednakże w przypadku zgłoszenia wad bądź usterek w zakupionym lokalu, ustawa przewiduje min. 30-dniowy termin na usunięcie przez dewelopera wskazanych wad. Jeśli w określonym czasie deweloper nie naprawi usterek, możemy domagać się zwrotów kosztów poniesionej naprawy zorganizowanej we własnym zakresie.
Jeśli deweloper nie odpowie na zgłoszone przez klienta usterki w ciągu 14 dni, w świetle nowej ustawy uznane to będzie za domniemanie ich istnienia. Ustawa wprowadza także pojęcie “wady istotnej” i wiąże ją z prawem kupującego do odmowy przyjęcia mieszkania w momencie, gdy deweloper odmawia uznania niniejszej usterki. Jeśli zgłosimy istotne wady, a spotka się to z brakiem reakcji ze strony dewelopera, kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy.
Ustawa deweloperska zakłada również kluczowe kwestie związane z Prospektem Informacyjnym. Wszystko po to, aby zapewnić jeszcze lepszą ochronę kupującym nieruchomość. Deweloper jest zobowiązany do dostarczenia Prospektu Informacyjnego przed podpisaniem umowy deweloperskiej/rezerwacyjnej. Ustawa precyzuje także znacznie większą liczbę informacji o nieruchomości, która powinna znaleźć się w Prospekcie Informacyjnym. Istotna zmiana dotyczy m.in. zawarcia szczegółowych danych o planowanych inwestycjach w odległości do 1 km od terenu objętego projektem deweloperskim. Umożliwi to klientowi na łatwiejszy dostęp do informacji o inwestycji jej przeszłości, a także aktualnej sytuacji prawnej.
Nowe regulacje pozwolą na uczciwe traktowanie obu stron związanych z zakupami na rynku nieruchomości. Dobre praktyki, które promuje ustawa, przyczynią się na korzyść zarówno kupujących, jak i deweloperów. Szczegółowe zapisy prawne dostępne są w: Ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - Dz.U. 2021 poz. 1177.
